자금조달계획서 상담 후기 (feat. 투기과열지구)

 

강남3구 투기과열지구
자금조달계획서 상담 비교후기

 
 

 

*본 포스팅 내용 및 사진이 문제가 되는 경우, 삭제 또는 수정하도록 하겠습니다.

 

 

감사하게도 강남3구 지역에 신혼부부특공으로 청약당첨에 되었지만, 입주까지 2.5년 남은 이 시점에... 우리 부부는 여러 난관에 부딪히고 있다. 특히 그 중에서 가장 어렵고 헤맸던 것이, "자금조달계획서" 작성.
부동산스터디카페와 블로그후기를 정독했고 온갖 관련 유튜브 영상도 다 찾아봤지만, 명확하고 뾰족하게 알기쉽게 설명해주는 글을 찾을 수 없었다.
그래서 우리 부부는 궁금증해소를 위해 직접 세무사 상담을 다녀보기로했고, 그동안 알게된 정보를 포스팅으로 정리해보려고 한다. 다만, 실제 입주자의 소득과 기타환경에 따라 상담내용과 작성방법이 달라질 수 있으니 참고만 할것!
 
 
 
 

자금조달계획서란?

 
아마 투기과열지구 청약에 당첨되었고 입주를 앞두고 있다면, 자금조달계획서의 의미에 대해서는 이미 알고 있을 것이다.
 
규제지역(투기과열지구/조정대상지역) 내 모든 주택, 비규제지역 내 거래가격 6억원 이상인 주택을 거래할 때 제출해야 한다. 투기과열지구에서는 자금조달계획서뿐만 아니라 기재내용을 입증할 수 있는 증빙자료도 함께 제출해야 한다.
자기자금의 경우 예금, 주식/채권, 증여/상속, 현금, 부동산처분 대금 중 어디에 속하는지 밝혀야 하고, 차입금인 경우 대출액의 합계, 임대보증금, 회자지원금/사채 등으로 상세히 기재해야 한다.
 
[시사금융용어] 주택자금조달계획서 < 시사용어 < 기사본문 - 연합인포맥스

[시사금융용어] 주택자금조달계획서 - 연합인포맥스

 
 
결국에는, "무슨돈으로 이 집을 샀습니까????"에 대한 답변+증빙을 준비하는 과정이다.
 
 
 

세무상담의 필요성

 
만약 분양대금이 20억 집에 당첨이 되었는데 내가 현금 20억을 통장에 보유하고 있다면, 예금잔액증명서만 준비하면 되므로 작성+증빙준비가 매우 간단하다. 하지만 대부분의 당첨자들이 현금만으로 분양대금을 마련하기가 힘들 것이다.
특히나 내가 당첨된 "신혼특공"의 경우, 비교적 나이가 어린 사회초년생 신혼부부가 20억이 넘는 집값을 통장에 가지고 있을리가 만무하다. 
종합하자면 분양대금을 마련하기 위해서는 1) 현금을 가지고있거나, 2) 빌리거나(차용), 3) 증여/상속을 받거나
셋 중에 한 가지 방법으로 분양대금을 마련하게 될 것인데.... 이 부분에서 국세청에서 보기에 무언가 이상한게 있다면??? "더 자세히 설명하세요"라는 소명요구를 받게 되거나 또는 가산세(신고불성실가산세 또는 납부지연가산세)를 내야하는 경우가 생긴다.
 
그러므로 세무상담을 받아야 하는 이유는
- 소명조사를 받지않기 위해서 (제일중요)
- 소명조사를 받더라도 가산세를 내지 않기 위해서
라고 볼 수 있다.
 
우리 부부 기준, 알면알수록 강남3구 청약당첨자는 세무상담 한번쯤 받아서 이 기회에 내용정리 한번 깨끗하게 하고... 맘 편히 사는게 꼭 필요하다고 생각한다.
 

자금조달계획서 양식

 
 

<자금조달계획서 제출 시기 - 공동명의 기준>
내가 제일 궁금했던 자금조달계획서 제출 시기. 대체 작성해서 언제 내고 언제 수정하는지가 궁금했다.
우리부부는 내가 당첨되고 이 후에 배우자와 5:5로 지분 증여를 하여 공동명의로 전환한 케이스. 이 때의 자금조달계획서는 총 2번을 작성/제출하게 된다.

1. 당첨 시 (공급계약서 작성 시) - 1인 기준
자금조달계획서는 계약체결일로부터 30일이내에 제출해야하며, 주택전시관에서 정당계약을 할 때에 자금조달계획서를 작성해야하고 관련 증빙도 제출해야 한다.
이 때는 공동명의로 전환하기 전이므로, 당첨자 1인(나)이 분양대금을 마련하는 기준으로 작성한다. 실제 입주를 어떻게하던지, 공동명의 후 어떻게 구성할 것인지는 상관없다. 일단 가볍게(?) 제출하는 DRAFT로 생각하면 된다.
나의 경우 실거주를 할 것이었지만, 미래소득을 고려하더라도 혼자 분양대금을 마련하기에는 역부족이었으므로 "전세세팅"하는 경우로 자금조달계획서를 작성해서 제출했다.
예금잔액증명서와 대출증명서, 원천징수영수증 등을 준비해갔다.
이 계획서는 주택전시관에서 구청으로 일괄제출한다.

2. 입주 시 (등기 후) - 2인 공동명의 기준
계약서 작성 후에 공동명의 변경 절차를 진행하고 나면, 이제 이 분양대금을 지분대로 나눠서 총 2장의 자금조달계획서를 작성하게된다. 분양대금이 20억이라면,
-최초당첨자(나)는 10억을 기준으로 계획서 작성
-수증인(배우자)도 10억을 기준으로 계획서를 별도 작성한다.
주택전시관에서는 이미 초안(단독명의)로 자금조달계획서 작성은 끝났고 (= 더 필요한 절차는 없고), 아마 입주 후 등기를 치고나면 공동명의 기준의 새로운 자금조달계획서 및 증빙서류를 제출해야할 것이라고 설명해주었다.
실제로 계획서/증빙 등 서류제출은 1인 단독명의로 했는데, 현재 전산상에는 2인 공동명의로 등재되어있을 것이라, 입주 전에라도 계획서변경 또는 소명요청이 있을 수 있으니 서류는 미리 준비해두는 것이 좋겠다!

 
 
 
 

세무상담 비용

 
일단 우리 부부는 총 4군데에 견적의뢰 & 총 2군데서 세무상담을 진행했다.
세무상담은 반드시 상담료를 내야하고, 이 후에 상담내용에 따라 진행되는 신고대행/서류작성 등은 수수료를 지불해야한다. 우리 부부는 세무상담이 난생 처음이라... 상담료 외에 별도의 수수료가 발생하는지 전혀 몰랐는데, 상담내용에 따라 많게는 몇백만원의 비용이 지출될 수 있다는 점에 놀랐다.

 

세무사/법인명	사무실 위치	상담료	용역수수료
김도형 세무사	을지로4가역	-전화상담 무료 -방문상담 20만원	300-400만원+@
세론 (박명균 세무사) *선택	구리역	11만원	-(종합상담) 부동산거래금액의 0.11% -건별진행의 경우 건별 수수료
세로움	잠실새내역	16.5만원	상담X
리겔 세무회계	강남역	22만원	상담X (전화상담 O) -건별진행의 경우 건별수수료

 
우리가 받아본 네 군데의 견적만 해도 상담료/용역수수료에서 큰 차이가 있으니... 비용이 허락하는 한 여러군데에서 상담도 받아보고, 굳이 실제 상담까지 가지 않더라도 카톡/문자로 간단하게 찔러보는 것도 나쁘지 않은 것 같다.
 

아래는 상담사별 후기
 

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< 김도형 세무사님>
 

부동산스터디카페에서 자금조달계획서관련 글을 이것저것 찾아보다가 댓글을 워낙 열심히 달아주시는 모습을 보고 신뢰가 가서 제일 먼저 찾았던 세무사님이었다. 다행히 사무실 위치가 회사 근처여서, 저녁 7시쯤 방문예약을 하고 상담을 받았다.

 
*상담후기 :
한 마디로 김도형 세무사님은 "토탈솔루션"을 제공해준다고 보면 된다. 
결국에 자금조달계획서는 "세무조사(소명요구)를 받지 않게끔 미리 준비하는 것이 제일 중요"하다고 해서, 미리 그 자료를 꼼꼼하게 준비해두는 방식이다.
상담 중에 결혼전/후로 부모님께 도움받은 내용이나 대출, 소득 등에 대해서 말씀드리니 추후 소명요구를 받을 수 도 있고 문제가 될 수도 있다고 하셨고, 부모님께 받은 크고작은 돈을 미리 정리해야하고 결혼할때 받은 축의금 내역 또한 미리 정리해둬야 한다고 하셨다. 결혼하기전에 각자가 혼자살 때부터 마련한 돈, 지원받은 금액등을 소명하려면 약 10년치의 자료가 필요하다고 하셨고... 입출금내역을 정리해서 보내드리면 이 부분을 정리해주시는 것 같았다. 그러므로 세무사님과 주고받아야할 자료의 양이 방대해질 것으로 예상되었다.
실제로 방문 시에 다른사람들은 어떻게 자금조달계획서 작성 및 세무조사에 미리 자료를 준비하고 있는지를 보여주셨는데, 투기과열지구 사례가 대부분이었다. (잠래아, 원펜타스 등...)
 
확실히 준비하는 자료의 양도 많고 그 내용이 확실해서, 나중에 세무조사를 받을일도 없어보였고
세무조사를 받더라도 확실한 대응이 가능해보였다
다만... 단점은 높은 수수료. 그리고 친절한 편은 아니었다. (도움이되는 세무상담보다는 곁가지 얘기를 많이하셔서 상담이 좀 지루하고 긴 편이었음) 일단 상담료만 지불하고 나머지 의뢰에 대해서는 더 생각해보고 연락드리기로 했다.
 
 

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<리겔세무회계>
 

역시 부동산스터디카페에서 찾아서 연락드려본 곳. 문자로 1회 비용문의를 했다가 추가로 전화상담을 했다.
상담료는 제일 비싸긴 했지만, 사무실 위치나 네이버리뷰가 좋아보였고
실제 세무사님과 통화해보니 매우 젠틀하게 알려주셔서 친절하다는 느낌을 받았다.

 
일전에 상담받았던 내용을 토대로 전체적으로 자금조달계획서 작성 리뷰 + 증빙준비까지 해주실수 있냐고 물었을 때.. 약간 난감해하시는 눈치였다. 결국에는 증여세신고, 차용증작성 등 건당 수수료로 책정을 하게되고 이렇게 준비하면 자금조달계획서도 준비가 되는거나 다름없다고 하셔서...
이 때부터 우리는, 이전에 받았던 김도형세무사님의 상담과 다른 세무상담에는 내용/비용에 차이가 있다고 느끼게되었다.

결국 두 세무사님의 전혀 다른 답변과 전혀 다른 세무상담을 받게되어, 조금만 더 찾아보기로 하였다.
 
 

 

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<세무컨설팅 세로움>

 
세번째로 유튜브를 보고 알게된 세로움 세무컨설팅. 자금조달계획서 관련한 영상을 매우 깔끔하고 보기쉽게 정리해서 올려주셔서, 프로필을 보고 카톡상담으로 연락드렸다.
상담수수료도 적정하다고 생각했고, 실제 용역이 진행되면 상담료를 공제해주신다고 해서 솔깃.
또 블로그/유튜브 운영을 활발하게 하셔서 후기읽기도 수월하고... 젊은 세무사분이어서 믿고 맡길 수 있겠다는 생각이 들었다. 이후 아래에 세론세무회계와 비교해보고 결정했으므로, 최종적으로 상담은 진행하지 않음.
 
 

 

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<세론세무회계>
 

마지막으로 우리 부부가 이모저모 따져 최종적으로 선택한 세론세무회계 박명균세무사님 (유튜브에서 유명하신분..)

국세청 근무이력이 있다고 하신다.

 

여기저기 세무상담을 알아보다가 우리와 딱! 궁합이 맞는다고 생각하는 세무사님을 결국 찾지못해서, 유튜브에서 조회수도높고 관리도 잘되어있는 (=가장 유명한) 세무사 인플루언서 느낌의 박명균 세무사님을 찾아갔다.

먼저 자금조달계획서 작성관련 업무는 부동산가액의 0.11%라고 확답을 해주셔서, 우리가 처음에 생각했던 "처음부터끝까지 관리해주는 서비스"도 받아볼 수 있겠다 싶었고 가격도 예산 내에 합리적인 수준이라는 생각이 들었다. (하지만 반전이 있음)

 

 

 

 

눈오는날 구리까지 방문하여 찾은 세론세무회계 사무실. 상담예약은 카카오톡 채널로 세무사님과 쉽게 잡을 수 있다.

 

 

*상담후기:

박명균세무사님과 상담을 하고 나니... 우리가 접근을 조금 잘못했다는 생각이 딱! 들었다.

우리는 부동산가액의 0.11%의 수수료를 지급하고 세무사님께 종합적인 서비스를 받아보려고 했는데, 세무사님이 우리부부의 소득+준비상황+분양대금 등을 듣더니, 그렇게까지 full로 안해도 될 것 같다고 하셨다..........................(네...???)

처음에는 당황스러웠지만 세무사님이 설명해주는 얘기를 하나하나 듣고 나니, 우리가 너무 지레 겁먹고 걱정을 많이했다는 생각이 들었다.

 

결국에 우리는 2명 모두 적정한 소득을 벌어왔고 또 벌고있고, 그만큼 대출도 많이 낄것이며, 증여부분도 충분히 소명이 가능하기 때문에 크게 걱정할 것 없다는, 세무사님의 솔직한 답변을 들을 수 있었다.

종합서비스를 받는 사람들은, 가령 둘 중 한명 소득이 없거나(낮거나) 또는 대출도 끼지 않고 집을 샀거나, 또는 분양권이 없는데 미리 준비를 한다거나 등... 아직 준비가 전혀 되지않은 사람들에게 제공되는 서비스라고 하셨다. 

한 마디로 우리는 도와줄게 많이 없으시다고.......................(감사합니다ㅠㅠ)

 

 

세무사님과 약 1시간정도 상담을 마치니, 걱정도 한시름 덜었고 보다 개운하고 가벼운 마음으로 입주준비를 할 수 있게 되었다. 앞으로 입주까지 자금계획과 증빙들을 어떻게 준비하면될지 큰 그림도 그려졌음.

이 날 상담이후로 둘 다 증여세신고, 차용증작성 등 간단한 서류작업을 세무사님께 의뢰했고 하루만에 처리해주셔서 모두 완료! 이제 걱정없이 입주만 하면 될 것 같다.

 

당연히 방문당일 상담수수료를 지불했고 (현금영수증 완료), 증여세신고/차용증작성 등 후속업무는 건별로 진행했다.

 

 

 

이 후에도 궁금한게 있으면 바로 카톡으로 질문 드렸더니, 1분만에 칼답해주시고 자세하게 알려주셔서.. 양가부모님께도 잘 설명드리고 문제없이 일 처리중이다. A/S도 확실하시다.

 

 

물론 입주(등기) 후에 제출자료에 문제가 있다고 판단되어 국세청 연락을 받게된다면, 다시 세무사님 도움을 받아서 증빙을 보완하거나 추가해야겠지만 (그 때는 별도의 용역료가 발생 예정) 여태까지 세무사님 도움받아서 준비한 내용이 꽤 철저해서 크게 문제는 없을 듯 싶다.

 

우리에게 크나큰 산이었던 세무상담과 자금조달계획서가, 생각보다 수월하게 진행되어 기쁘게 생각하고 있다.

특히나 많게는 몇백만원까지 생각했던 세무비용을 획기적으로 save할 수 있도록 솔직하게 상담해주신 박명균 세무사님 짱! 감사합니다 (꾸벅)

 

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이렇게 쭉 정리하고 보니 짧은시간동안 여러 세무사님을 만나서 이런저런 얘기도듣고 인생공부(?)가 많이 된 것 같다.

우리부부가 상담하면서 느낀 것은, 결국 세무상담도 영업의 일종이라 먼저 카페/유튜브/블로그 등으로 존재를 알려야하고 실제 상담고객이 오면 상담에서 용역까지 진행될 수 있도록 잘 이끌어주는 것이 중요하다고 생각했다.

확실히 여러 세무사님을 만나서 상담받은게 도움이 많이 되었고, 만약 여러군데서 받지 않았으면 불필요한 비용을 지출할뻔했다...

 

 

우리와같이 급하게 자금조달계획서 준비를 하시는 분들에게 도움이 되었으면.